產(chǎn)業(yè)園區(qū)孵化器向“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”孵化器模式轉(zhuǎn)型

導(dǎo)讀：在參與過(guò)國(guó)內(nèi)孵化器——武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中 心設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)又有多年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的動(dòng)力聯(lián)行董事長(zhǎng)梁春看來(lái)，孵化器不僅應(yīng)是物業(yè)的供應(yīng)者，還應(yīng)成為產(chǎn)業(yè)的孕育者。就目前來(lái)看，“地產(chǎn)+孵化”模式或者“金融+孵化”模式是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的主要路徑。以下請(qǐng)看登尼特企業(yè)孵化器摘錄的報(bào)道。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型孵化器雖然有很多先天優(yōu)勢(shì)，但孵化器被地產(chǎn)挾持等現(xiàn)象也不容忽視。在參與過(guò)國(guó)內(nèi)孵化器——武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中 心設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)又有多年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的動(dòng)力聯(lián)行董事長(zhǎng)梁春看來(lái)，孵化器不僅應(yīng)是物業(yè)的供應(yīng)者，還應(yīng)成為產(chǎn)業(yè)的孕育者。就目前來(lái)看，“地產(chǎn)+孵化”模式或者“金融+孵化”模式是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的主要路徑。  

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你所說(shuō)的孵化器的“地產(chǎn)+孵化”的轉(zhuǎn)型路徑是怎樣的？   

梁春：“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”孵化器模式，和產(chǎn)業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)模式相似，以產(chǎn)業(yè)孵化為核心，配套有住宅和商業(yè)等。地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要目的在于幫助企業(yè)完成資本的原始積累，孵化器還是要通過(guò)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)來(lái)使資金持續(xù)流動(dòng)起來(lái)。   

東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中 心的SBI模式實(shí)際上是一種三權(quán)分立孵化模式，投資人擁有所有權(quán)，創(chuàng)業(yè)者擁有使用權(quán)，孵化器行使經(jīng)營(yíng)權(quán)，有些類(lèi)似于產(chǎn)權(quán)酒店的模式。   

目前這種SBI模式正在向“地產(chǎn)+孵化”轉(zhuǎn)型，東湖高技術(shù)創(chuàng)業(yè)中 心主要通過(guò)自身的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)以及品牌獲取較低價(jià)格的土地，再加以品牌和服務(wù)的輸出，加上一定的資金來(lái)完成孵化。所以這種模式中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商對(duì)政府的議價(jià)能力很強(qiáng)，通常能以較低價(jià)格拿到位置很好的地塊。  

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：除了出售出租這些配套，有些孵化器將地產(chǎn)要素作價(jià)入股投入被孵化企業(yè)，這是否能減輕創(chuàng)業(yè)壓力？  

梁春：我不太提倡這種以租金、物業(yè)入股的股權(quán)投資形式。因?yàn)樵诒环趸髽I(yè)發(fā)展初期，更需要的是能加速其成長(zhǎng)的軟件服務(wù)，并不需要很大的廠房或者土地。就算房租免了，但是這些企業(yè)仍然缺少項(xiàng)目發(fā)展資金。 

其次，孵化器提供物業(yè)的租金價(jià)值在初期投入中占比很小，不如直接投資起的作用大。所以對(duì)這些要素如何作價(jià)、如何評(píng)估并不被孵化企業(yè)看中，它們更加看重孵化器能帶來(lái)怎樣的社會(huì)資源，建立怎樣的服務(wù)平臺(tái)。
   
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：孵化器的金融轉(zhuǎn)型路徑是怎樣的？  

梁春：所謂的孵化器金融路徑更偏重于投資，多以PE/VC、天使投資的模式對(duì)被孵化企業(yè)進(jìn)行投資。這些孵化器對(duì)項(xiàng)目的篩選和引進(jìn)是以投資為導(dǎo)向的，并不是只要有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的企業(yè)就都能進(jìn)來(lái)，決定因素是孵化器的投資意愿和投資訴求。這類(lèi)轉(zhuǎn)型一般適用于專(zhuān)業(yè)類(lèi)型的孵化器。   

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：孵化器進(jìn)行轉(zhuǎn)型的原始積累來(lái)自哪里？   

梁春：一方面是產(chǎn)業(yè)園的配套銷(xiāo)售，一方面是物業(yè)租金收入，還有一部分是政府的補(bǔ)貼、稅收返還和專(zhuān)項(xiàng)資金支持等。此外就是這些孵化器通過(guò)提升自身的服務(wù)來(lái)獲得增值性收入，包括創(chuàng)業(yè)教育、創(chuàng)業(yè)投資、創(chuàng)業(yè)網(wǎng)絡(luò)等一系列的服務(wù)。   

目前主要收入還是來(lái)自于原有產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的租金和銷(xiāo)售收入。大部分孵化器目前還是傳統(tǒng)的物業(yè)模式，但是現(xiàn)在有兩種分化。一是物業(yè)模式仍然在走規(guī)模化道路，另外一種從開(kāi)始就做風(fēng)投，他們更看重孵化器的項(xiàng)目資源。  

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：天安數(shù)碼城今年1月涉足PE，這會(huì)成為一個(gè)“金融+孵化”的模式嗎？   

梁春：一個(gè)地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)包括原生業(yè)務(wù)和衍生業(yè)務(wù)。例如萬(wàn)達(dá)，以商業(yè)地產(chǎn)起家，但是現(xiàn)在涉獵文化、旅游以及一些酒店、院線(xiàn)，這些都是由原來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)衍生出來(lái)的。

天安數(shù)碼城也是如此，原生業(yè)務(wù)是為園內(nèi)企業(yè)提供基本的物業(yè)服務(wù)，在演變的過(guò)程中找到了一個(gè)新的突破方向，新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。也就是通過(guò)PE將其所坐擁的企業(yè)資源的“金山”進(jìn)行二次發(fā)掘，分享企業(yè)的成長(zhǎng)性收益。  

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：普洛斯“地產(chǎn)+基金”的模式對(duì)孵化器有沒(méi)有借鑒意義？   

梁春：普洛斯自身不會(huì)將孵化器列入自己未來(lái)的發(fā)展業(yè)務(wù)中，這與普洛斯整體的人才戰(zhàn)略，公司戰(zhàn)略相關(guān)，其發(fā)展模式與商業(yè)模式同孵化器不一樣。它要追求在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品中做規(guī)模，而不是在局部、單個(gè)項(xiàng)目中利益大化。  

不過(guò)這種基金模式對(duì)于國(guó)內(nèi)孵化器轉(zhuǎn)型來(lái)說(shuō)仍可以借鑒，只是目前國(guó)內(nèi)能夠很嫻熟運(yùn)用地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)這三個(gè)要素實(shí)現(xiàn)跨界的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和開(kāi)發(fā)商都不多。要么是缺少土地議價(jià)能力，要么是缺少專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，或者是對(duì)項(xiàng)目不懂、對(duì)產(chǎn)業(yè)不懂，或者沒(méi)有資本運(yùn)作的平臺(tái)和能力。 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：孵化器的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和金融轉(zhuǎn)型似乎關(guān)系密切，那么，應(yīng)如何防止孵化器被地產(chǎn)所挾持？  

梁春：沒(méi)錯(cuò)，孵化器、地產(chǎn)、金融三者之間的關(guān)系實(shí)際上十分緊密。先做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并通過(guò)租售完成孵化器的原始資本積累，中后期通過(guò)增值服務(wù)以及對(duì)被孵化企業(yè)的資本運(yùn)作來(lái)實(shí)現(xiàn)成長(zhǎng)式收益。單純做其中一環(huán)很難獲利，所以孵化器應(yīng)該打一套“組合拳”。

對(duì)于現(xiàn)存的用地亂象，還是需要地方政府政策法規(guī)的規(guī)范。首先要對(duì)孵化器有一個(gè)很好的定義，并不是說(shuō)不能賣(mài)，而是要對(duì)賣(mài)的規(guī)模、審批的標(biāo)準(zhǔn)、賣(mài)的價(jià)格、土地的分割方法有一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)需要符合孵化器自身的定位。  

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你認(rèn)為哪家企業(yè)有潛力率先轉(zhuǎn)型成功？

梁春：短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生寡頭的可能性不大，對(duì)于所有正在轉(zhuǎn)型的企業(yè)來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)是均等的。

聯(lián)東現(xiàn)在正在調(diào)整自己的戰(zhàn)略，由于其全國(guó)產(chǎn)品同質(zhì)化程度比較高，所以轉(zhuǎn)型起來(lái)難度較小。華夏幸?，F(xiàn)在主要?jiǎng)幼鬟€是擴(kuò)大自身的土地儲(chǔ)備，不過(guò)它在美國(guó)硅谷設(shè)立孵化器，這種精神還是相當(dāng)值得鼓勵(lì)的。而光谷聯(lián)合的孵化作用則不明顯，它做的更多的是主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各個(gè)園區(qū)有自身的建筑主題和招商主題，并不是純粹的孵化概念，更多是一種主題產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

從區(qū)域來(lái)看，北上廣深自然是走在前面，此外西安、重慶、武漢、蘇州也有一些比較好的案例，西部地區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較初級(jí)。

雖然廣州的孵化器做得不錯(cuò)，但是在廣州周邊，以制造業(yè)為主的城市普遍存在孵化低端的問(wèn)題。例如東莞現(xiàn)在提出產(chǎn)業(yè)復(fù)興、科技振興，實(shí)際上就是因?yàn)檫@些地方一直以制造業(yè)為主業(yè)，忽視了科技創(chuàng)新、忽視了孵化平臺(tái)的搭建，所以在驚醒之后它們有機(jī)會(huì)大跨步向前趕超。

責(zé)任編輯：小雅

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